本报记者 尹亮

曾经，徐州房地产市场格局分明——刚需盘、改善盘、高端盘各守其道。然而近期市场盘点显示，一场深刻的结构性调整正在上演。低密院墅、第四代住宅、精装大平层构成新房供应主流，面向刚需群体的纯新盘几乎销声匿迹。

“刚需新盘面临二手房的价格挤压，定价和利润空间极其有限，迫使开发商几乎一致转向改善型及高端产品。”业内人士指出，在“好房子”时代背景下，市场需求已发生实质性变革，新建楼盘纷纷涌入品质赛道。当下，刚需群体正大规模转向二手房市场和保障房寻求安居。

新房高端化已成趋势

梳理近年出让地块可见，低容积率地块已成主流，占比超半数的地块容积率低于1.5。这些优质地块集中分布于云龙湖生态片区、老城核心区及新城区政务圈，犹如城市肌理中的璞玉。

“地段优越、低容积率、大户型、第四代住宅……正成为开发企业转型的主要方向。”业内人士分析，中心城区土地资源日益稀缺，低容积率地块的出让必然引导开发商向精品化、定制化方向转型。以新城区汉风青年路分校北地块为例，1.5的容积率催生了“4栋小高层+7栋洋房+6栋叠墅”的复合产品线，户均面积达167平方米。

即将入市的新项目中，高端楼盘比比皆是，不乏第四代住宅与别墅产品。铜山区泉山森林公园东侧的锦绣云顶规划建设128栋独栋别墅，填补了市场多年空白；月华里、昆仑樾、紫薇金澜等项目则几乎清一色主打大平层。新房高端化已成为徐州楼市的主流趋势。

刚需群体大规模转向二手房

徐州房地产经纪行业协会会长于健分析指出，当前徐州房地产市场成交中，二手房占比已超六成，这表明刚需群体正集体转向二手房。新房市场销售占比落后于二手房的根本原因，正是刚需新盘的缺失。

更值得关注的是二手房成交结构：近七成房源成交价在80万元以下。“老破小”和郊区次新房成为更多刚需群体的选择。“10组客户里，有8组是看低总价二手房的。”泉山区一位中介负责人透露，高总价二手房销售周期远长于低价房源。以8月12日为例，该门店带看的15组房源中，12组为低总价“老破小”。

此外，记者了解到，随着住房保障制度日益完善，公租房、保障房凭借其政策优势，正成为新市民低成本安居徐州的“新宠”。

刚需新盘或成未来新机遇

业内人士普遍认为，刚需新盘市场潜力犹存，甚至可能成为未来新机遇。

“关键在于控制好成本，打造出超高性价比的低总价新盘，其竞争力不容小觑。”业内人士强调，在政策推动下，新建楼盘天然具备“好房子”属性，得房率高等特点使其相较二手房具有优势。只要价格定位合理，市场接受度值得期待。

徐州市房地产业协会副会长、秘书长王成锋以商丘金沙地产项目为例说明：其住宅项目综合成本不足4000元/㎡，却提供了超乎预期的品质。“如果刚需楼盘能借鉴这种开发模式，推出价低质优的产品，销量必然可观。”王成锋认为，徐州的城市发展需要吸引大量人才。保障房和二手房虽能满足基本居住需求，但如果市场能涌现一批高性价比的新建住宅，将极大提升居住舒适度与城市竞争力。

新市民王伟的心声道出了刚需群体的普遍期待：“我们非常希望能以相对较低的价格住进品质更好的‘好房子’。哪怕价格比二手房稍高一些，为了更好的生活品质，我们也愿意选择新盘。”