本报记者 尹亮

房地产市场，一头连着千家万户，一头连着经济社会发展。

一套房子，既是居住空间，也是一个家庭多年生活轨迹的承载。从“有没有房”到“住得好不好”，从追求新房数量到更加关注住房品质，市场需求正在发生变化；从以新房销售为主，到新房、二手房并举，房地产市场正在发生着改变。

9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。住房城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛介绍，当前房地产市场出现两个转变，其中一个就是房地产市场进入存量时代：二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，2026年前8个月已经达到52%。“超过50%就标志着房地产进入到存量时代。”

从全国到徐州，这场房地产发展阶段的转换，已经从宏观判断走进普通人的购房选择，也正在重塑房地产市场的供给方式、交易方式和发展方式。

交易结构正在改变

过去，买房往往意味着走进售楼处、看沙盘、选楼栋、等交付。如今，越来越多徐州购房者的第一站，是中介门店、房产平台和二手房小区。

数字最能说明变化。

今年1月—8月，徐州二手住宅成交435万平方米，同比增长30.9%，成交规模居全省第四，增幅居全省第一。与此同时，市区二手住房在住宅总成交量中的占比已经连续保持在50%以上。今年上半年，这一比例达到69.2%，7月进一步升至75%，8月仍达到69.3%。

“以前买房，首先考虑的是新房；现在换房，首先要算的是手里的房子能卖多少钱。”一位购房者这样说。

这并非一个家庭的偶然选择，而是市场交易结构变化的缩影。

住建部有关负责人表示，进入存量时代后，要积极适应房地产市场的新形势、新变化和新要求，加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

对徐州而言，这意味着住房市场的关注点正在从单纯扩大增量供给，转向存量住房流通、住房品质提升以及新旧住房之间的有效衔接。

二手房热度连续上涨

存量时代，并不意味着新房退出市场。

恰恰相反，新房与二手房之间的关系正在发生变化。

一套二手房顺利成交，意味着一个家庭获得了置换新房的资金和空间；一个改善型家庭完成换房，也可能释放一套适合刚需家庭购买的住房。过去相对分割的新房、二手房市场，正在形成更加紧密的交易链条。

徐州二手房市场的表现，提供了一个观察窗口。

国家统计局数据显示，徐州二手住宅价格3月至7月连续5个月环比上涨。3月上涨0.3%，4月上涨0.5%，5月上涨0.3%，6月上涨0.1%，7月上涨0.2%。在70个大中城市中，徐州成为这一时期连续5个月环比上涨的4个城市之一。8月份虽环比下降0.2%，但二手房市场的热度并未减少。

价格变化背后，是交易活跃度的变化。

“以前看房更关注价格，现在越来越关注小区品质、物业服务、交通和周边配套。”一位近期参与二手房置换的市民说。

这种变化也体现在住房面积结构上。国家统计局数据显示，3月—7月，徐州90—144平方米二手住宅价格连续5个月环比上涨，累计涨幅约2.0%，表现出较强的稳定性。

业内人士认为，存量住房市场越活跃，住房的差异化价值越容易被市场识别。地段、交通、配套、物业、建筑品质等过去容易被“平均价格”掩盖的因素，会越来越多地体现在具体房源的成交价格上。

新房供给进入品质竞争

存量时代，新房并不会消失，但新房的角色正在变化。

在房地产市场高速发展时期，新房供给承担着满足新增居住需求的重要任务。随着住房需求结构变化，市民越来越关注“好不好住”“适不适合自己”，房地产开发也从规模竞争逐步走向产品和品质竞争。

今年1月—8月，全市新建商品住宅网备面积485.5万平方米，同比增长1.7%，规模居全省第二。与此同时，截至8月底，全市新房可售面积607.1万平方米、约4.8万套，同比下降11.6%。

供给结构调整与库存下降同步发生。

国家统计局数据显示，徐州新建商品住宅价格5月上涨0.1%，6月上涨0.4%，7月下降0.2%，8月再次上涨0.3%。与此同时，同比降幅继续收窄。

更值得关注的是产品结构。8月，徐州90—144平方米新建商品住宅价格环比上涨0.5%，而90平方米以下、144平方米以上户型分别为环比下降0.1%和没有变化。

“现在购房者越来越清楚自己需要什么。”一位房企负责人表示，年轻购房者并不简单追求更大的面积，而是更加看重户型效率、社区环境、物业服务以及生活配套。

徐州市住建部门统计数据也印证了这一变化：7月、8月主城区新房购房客群中，35岁以下年轻群体占比分别达到55.8%和57%，较上半年分别提高4.5和5.7个百分点；购买150万元以上中高端住房的比例分别为48.6%和52.3%。

房地产发展链条正在延伸

存量时代改变的不只是交易结构，也将改变房地产行业自身的角色。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确有力有序推进商品住房现房销售，新出让土地的商品住房项目和已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售，同时鼓励已取得规划许可证的项目实行现房销售。

对于购房者而言，这意味着“看图买房”正在更多转向“看房买房”；对于开发企业而言，则意味着产品品质、建设品质和交付品质将更加直接地接受市场检验。

与此同时，房地产业对经济发展的贡献方式也在发生变化。《中国建设报》援引相关分析指出，进入存量时代后，房地产对经济增长的贡献将更多体现在城市更新、存量改造以及运营服务等领域。

在徐州，存量土地盘活、老旧小区更新、住房品质提升以及房地产项目品质升级，正在成为新的工作着力点。

存量成为新的增量

从435万平方米二手住宅成交，到69.3%的市区二手房交易占比；从新房库存同比下降11.6%，到年轻购房者占比持续提升；从二手房连续5个月环比上涨，到新房90—144平方米产品表现活跃——一组组数据勾勒出徐州房地产市场正在发生的结构性变化。

这不是简单的“新房少了、二手房多了”。

徐州市房地产业协会会长王成锋认为，在住房需求总量和结构发生变化之后，房地产市场开始从“有没有足够多的房子”，转向“已有的房子如何更有效流动”“新建的房子如何更加符合需求”“城市如何让既有住房和空间持续增值”。

在王成锋看来，对于徐州这样的区域中心城市而言，人口集聚、产业发展、公共服务和城市更新仍然构成住房需求的重要基础。存量时代带来的，不只是房地产交易模式的改变，也是一座城市改善居住品质、优化空间布局、提升生活服务的重要突破口。

“过去买的是一套新房，现在买的是一种生活方式。”一位市民这样说。

从“买新房”到“换好房”，从“建更多房”到“把房子建得更好”，从开发建设延伸到更新改造、物业服务和长期运营，房地产市场正在经历一次从规模扩张向品质提升的深刻转换。

对徐州而言，存量时代并不是房地产发展的终点，而是住房市场从增量扩张走向存量提质、从规模竞争走向品质竞争的新起点。