本报记者 尹亮

“明天上午不行，上午我要带客户看3个小区的房子，下午过来吧。”6月30日，中介小王的手机始终响个不停，整个6月份，小王几乎没有假期。

贝壳找房数据显示，今年1至6月徐州二手房成交总量达7731套，相比去年下半年上涨13.7%。

徐州市房地产经纪行业协会会长于健认为，近年来，二手房成交量领跑新房，占住宅总成交6成以上，二手房市场正以超乎预期的活力，成为稳地产、惠民生的关键力量。

记者了解到，“卖旧换新”补贴的延续、所见即所得“零时差入住”、性价比高等优势，是二手房市场表现活跃的主要因素。

量增价稳

挂牌激增与成交活跃并行

截至6月，徐州二手房挂牌量达64773套，仅贝壳平台上半年新增挂牌量便达8740套。其中3月挂牌量冲高至11823套，形成阶段性供应峰值。与之呼应的是成交量的稳步攀升：1—6月累计成交7731套，日均带看超百组，部分热门小区单月带看量突破200次。

与此同时，经过3年多的市场盘整，二手房市场价格趋于稳定，6月成交均价7700元/㎡，体现出高性价比二手房依然是市场成交主力。

于健分析表示，二手房市场价格分化加剧，热门区域的改善型楼盘价格较为坚挺，云龙湖板块高端小区房价稳居20000元+/㎡，外围板块及老破小呈现出“配套成熟、价格低廉”的高性价比特征。

市场同时面临“去库存”挑战。当前挂牌量已突破6.4万套，仅6月新增8740套，约为当月成交量的6.4倍。房源洪流中，总价80万元以下的刚需户型占比24%，成为交易主力。

中指研究院数据显示，不仅仅是徐州，上海、苏州、南京、广州等多个城市二手房成交均出现较大幅度上涨。其中，深圳同比增长超20%；北京、上海、广州同比增幅在20%左右；成都、杭州、苏州、厦门二手房同比增长均超10%。

“现在不到50万元就能买三室，几年前，也就是个首付。”中学教师周女士刚刚购买徐州高新区97㎡三居室，对于这个价格，她表示非常满意，直呼“太值了”！

从业20多年资深中介负责人孟庆立表示，在高挂牌量的推动下，以价换量依然是当前二手房市场的主旋律。

所见即所得

二手房受宠的刚性逻辑

“买二手房就像拆盲盒变成了拆快递——包装可能朴素，但内容一目了然。”从事文员工作的00后小李说出了他购买二手房的核心诉求。

记者采访中了解到，二手房凭借实景社区、成熟配套、即时入住三大优势，成为谨慎型购房者的首选。

“新建楼盘是不均匀的点状分布，二手房则是面状分布，相比较之下，二手房可选择性要大得多。”孟庆立说，很多时候，在购房者需求的区域内新房没得选，二手房就成为了刚需。

万先生购买了黄河新村一套二手房，这套房子距离他工作地点不足1公里，周边已经很多年没有新房供应了。

学区房依然是二手房市场的“香饽饽”。新城片区一家中介门店负责人告诉记者，很多公认的好学校学区范围内，新房也是没得选，二手房就成为当代“孟母”的刚需。

二手房因高性价比受到更多年轻购房群体的青睐。

“我来自萧县，在徐州找到了工作，和家里人一起看过很多新盘，新房要么太贵，要么太远，二手房是更好的选择。”张辉最终决定在市中心买一套“老破小”过度，相比新房，二手房的门槛更低，让他这样的“新徐州人”有了家的安全感。

市住建局相关负责人表示，当前徐州已经构建了“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的多元格局，新房交易中，面积较大的改善性住宅成为主力，刚性需求更多依赖二手房和保障房解决住房问题。

孟庆立表示，年轻人在买房时更加务实，他们不愿意被高房价束缚，在他们看来，先安顿下来，未来生活好了，再考虑购买品质更好的新房。

卖旧换新补贴

政策推动二手房成交

自2023年以来，我市卖旧换新补贴政策延续至今。对自2023年2月27日起至2025年12月31日止（存量住房合同备案日期）在我市主城区范围内（含徐州经开区、港务区，下同）出售商品住房，并自2023年7月1日起至2025年12月31日止（商品住房合同备案日期）在主城区购买新建商品住房（不含经济适用房、定销商品房）的个人（家庭），按照新购商品住房合同价给予一定补贴。对购买新建商品住房面积为140平方米及以下的，按合同价的0.8%补贴；面积为140平方米以上按照合同价的1.2%补贴。

徐州市住房和城乡建设局相关负责人表示，我市商品住房卖旧换新补贴政策自实施以来，取得了显著成效，不仅有效促进了住房消费，还为广大市民带来了实实在在的优惠，提振了市场信心，为房地产市场的平稳健康发展注入了强劲动力。

“换房不仅是换空间，更是换一种生活方式！”刚置换160㎡四居室的教师李女士算了一笔账，她通过卖旧换新能够领取近4万元的补贴款，这笔补贴几乎覆盖了她的新房家电款项。

据统计，2024年徐州市主城区共办理“卖旧换新”补贴791笔，补贴金额达2393.89万元，购房总面积12.75万平方米，带动住房消费204236.65万元。

于健表示，“卖旧换新”政策通过补贴的方式，降低了购房者的交易成本，刺激了市场需求。同时，政策的实施也促进了房地产市场的流动性，推动市场平稳健康发展。

业内人士表示，政策窗口期截至年底，为赶上政策带来的福利，预计下半年会有更多市民加入卖旧换新大军。

居住革新

二手房面临“好房子”挑战

新房市场，开发商卷产品、卷品质、卷服务，随着“好房子”时代来临，新房品质跃升与二手房在品质上拉开了越来越大的差距。

于健认为，无论新房还是二手房，未来品质将是新的价格锚点。随着新房和二手房品质差距的拉大，二手房的“价格安全岛”越来越少，只有稀缺地段、高品质、学区加持的少数二手房才具有保值性，多数“老破小”“老破大”已经不具备保值性。

唯有地段、产品力双优者方能穿越周期。泉山区紫薇公馆、东方润园、云龙官邸等核心地段豪宅展现强劲抗跌性，其中，东方润园挂牌均价依然保持在3万元/㎡以上。相比较之下，边缘区域的二手房相比新房时期已经有了大幅缩水。

业内人士建议多套房产拥有者应对房产进行盘整，将房龄较长的二手房尽快变现。即便是价格坚挺的学区房，因为受政策变化影响较大，同样面临着学区政策性风险。

徐州二手房市场的“活力四射”，本质是一场供需再平衡的深度调整。64773套挂牌房源是压力，也是选择；7700元/㎡均价比肩2017年是回落，亦是机遇。当“好房子”建设成为国家战略，无论是购房者还是开发商、业主，都需要根据市场变化，做出理性、明智的决策。

随着库存的渐进消化，政策工具箱的次第开启，买卖双方在博弈中走向新的均衡。当投机潮水退去，附着在砖瓦水泥上的居住本质，终将回归城市发展的主航道。