徐厚正

小区电梯间的广告位、公共道路施划的停车位、快递柜入驻的进场费……这些日益增长的“公共收益”，本是全体业主共有的“钱袋子”。然而在徐州，许多尚未成立业委会或物管会的小区里，这笔钱却常常沦为物业公司的“自留地”。一些物业以“公示期满无异议即视为同意”为由擅自支配；若要求每笔开支都征询业主意见，又因程序繁琐、参与度低而陷入“小事难办”的僵局。

这一矛盾的背后，是业主共有权与管理效率的深层张力，亟待在法律框架下寻求平衡与破局。

法律的边界其实早已清晰。 《民法典》第282条明确规定，利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，归业主共有；第943条进一步要求物业公司必须定期公开共有部分的经营与收益情况。2025年江苏昆山法院的一则判决更是给出了明确指引：业主的知情权，不仅包括最终的收益数字，更涵盖原始合同、收支凭证等核心资料。物业公司以“商业秘密”为由拒绝公开，法院不予支持。

这意味着：公共收益的决策权属于业主，物业公司只是“代管者”。“公示”不等于“授权”，业主的“沉默”更不能被视为“同意”。

但若将矛头全指向物业，也有失公允。 小区日常运维中，更换一盏楼道灯、维修一处健身器材，往往只需数百元。若事无巨细都要召集全体业主表决，不仅因参与率低而陷入流程“死循环”，更会推高管理成本，最终损害的是小区整体的居住体验。效率与民主的平衡，恰是治理的难点所在。

破解无业委会小区的公共收益困局，需要构建一套“法律定边界、政府强监管、社区补缺位”的三维治理体系。

首先，是让法律标准更“接地气”。 可参照昆山等地经验，对公共收益实行分档管理：建议设定2000元以下为小额支出，物业公司可凭正规票据，经社区备案后直接列支；2000元至5万元为中等支出，需经业主代表（由社区组织推选）半数以上同意；5万元以上为大额支出，则必须通过线上线下相结合的方式，经专有部分面积和人数“双过半”的业主同意方可实施。这套规则既守住了业主对大额资金的“决策权”，又为小额日常维护保留了“效率通道”。

其次，是让政府监管从“被动响应”走向“主动介入”。 宁波市的实践值得借鉴：要求所有小区设立公共收益专户，实行“账随业走”，并对小区共有资产进行挂牌公示，让每一分钱的来源都清晰可查。同时，应加快搭建数字化监管平台，如昆山市的“昆物通”系统，自动向业主推送收支报表，实现全程可追溯。对于物业公司的违规行为，不仅要责令整改，更要纳入信用评价体系，与其未来项目承接资格直接挂钩。

最后，是让社区居委会有效填补治理“真空”。 根据《业主大会和业主委员会指导规则》，街道办和社区负有指导成立业委会的法定职责。对暂不具备成立条件的小区，可由社区居委会代行业委会的监督审核职责；或选派骨干社工以业主代表身份参与协调，搭建沟通桥梁。更重要的是，应进一步简化业委会成立流程，降低过高的“双过半”门槛，从源头上解决业主自治组织“成立难”的问题。

小区公共收益，钱虽不大，事却不小。它是基层治理能力的“试金石”，更是业主与物业之间信任的“温度计”。当法律明确了分档决策的规则，当政府筑牢了全程监管的防线，当社区补位了自治组织的空白，物业公司自然也能回归服务本位。到那时，公共收益才能真正从一笔“糊涂账”变成一本“明白账”。

这不仅是化解矛盾之道，更是唤醒业主自治意识、推动共建共治共享的契机。毕竟，每一分公共收益的规范使用，都是在为我们的家园注入一分信任的力量。