本报记者 尹亮

2025年9月的第一周，徐州楼市迎来一场意料之外却情理之中的“爆发”，正式拉开传统“金九银十”销售旺季的序幕。市场回暖气氛浓郁，多个项目售楼处人气攀升，无论是来访量还是签约量均显著提升，呈现出近年来少见的活跃态势。

在泉山区某知名楼盘销售中心，置业顾问李婷忙得不可开交。她一边快速回复手机里不断涌入的客户咨询，一边对记者感叹：“上周六一天就接待了15组客户，连午饭都没时间吃。”在她身后，沙盘区围满了正在专注听讲解的购房家庭，签约区不时传来手拧礼花的庆祝声——又一套房顺利成交。这样的场景，正在徐州多个热点楼盘中同步上演。

据克而瑞最新统计数据显示，9月1日至7日，徐州市商品住宅成交面积达1.88万平方米，环比上涨21.04%；成交均价为14279元/平方米，环比上涨21.78%，实现量价同步显著上扬。

如果将时间轴拉长，2025年徐州房地产市场的表现同样亮眼：1—8月，全市新建商品房网备面积578.72万平方米，同比增长9.94%；其中商品住宅网备面积477.51万平方米，同比增长14.87%，销量和增速均位居全省第二。

徐州市房地产业协会副会长、秘书长王成锋表示，随着“好房子”建设理念不断深入，改善型需求正逐步主导徐州楼市。越来越多高品质楼盘的面市，正在筑牢徐州房地产市场止跌回稳的基础。

数据背后：区域分化与改善型需求觉醒

业内分析显示，近年来徐州房地产市场新盘供应呈现出两大显著特征：核心区土地供应增加，以及高品质楼盘占比显著提升。

以云龙湖、大龙湖为代表的核心板块，2025年新盘供应量为近年最高。仅云龙湖周边，就有和著湖山、臻如府、保利建发天瑞、紫宸公馆等多个高端项目集中亮相。“不仅如此，云龙湖板块的供地节奏仍在加快，未来这一区域还将持续提供高品质新房源。”一位业内人士指出，“核心区土地资源的释放，正推动市场形成‘地段越来越好’的整体格局。”

好地段楼盘的热度始终居高不下。以铜山区北京路附近的“万科檐语间”为例，周末看房人群络绎不绝。项目负责人透露：“8月以来，周均到访量超过200组，其中约70%为换房家庭。”据悉，该项目今年1—8月持续蝉联铜山区成交金额榜首，成为区域名副其实的“红盘”。

在新城区，“湖东道”项目自7月摘得销冠后热度依旧。上周末，一位从南京返乡的购房者毫不犹豫地订下一套143平方米户型。他表示：“徐州房价对比南京仍有明显优势，加上产品品质不断提升，对我来说是性价比极高的选择。”

政策托底与市场信心的双重共振

近年来，徐州持续出台多项楼市支持政策，如“卖旧换新”“房票安置”“青年人才购房券补贴”等，再配合公积金贷款额度上浮、贷款利率下调等金融政策，形成了多层次的政策托底体系。

尤其值得注意的是，“卖旧换新”补贴政策明确将于年底结束，且不再延续，这一消息促使不少意向购房者加快决策节奏。

王成锋分析认为：“当前市场的反弹主要源于前期积压的改善型需求集中释放。经过两年深度调整，徐州房价中的泡沫成分已被大幅挤出，部分区域房价较2021年峰值回调超过20%，性价比逐渐凸显。”

一直密切关注楼市的市民李翔，在得知购房补贴政策即将退出后决定不再观望。“我认为房地产市场已进入‘止跌回稳’阶段，政策退出意味着市场正在恢复正常，这时反而是不错的入手时机。”李翔计划在孩子上小学前完成换房，既改善居住条件，也能让孩子进入心仪的学校。

有市场观察人士指出，购房补贴政策的逐步退出反而增强了市场信心。许多购房者意识到政策窗口期即将关闭，从而加速入市，进一步推动市场回暖。

产品变革：

“好房子”正在重新定义市场

与此前市场反弹不同的是，本轮升温中，高端改善型产品成为绝对主力。

徐州市住房和城乡建设局数据显示，2025年，120平方米以上户型成交占比高达70%，已成为市场主流。开发企业纷纷将重心转向高品质楼盘建设，以差异化产品争夺客群。

自9月起，多个主打“第四代住宅”概念的纯新盘集中入市，掀起新一轮产品升级浪潮。位于新城区的“昆仑樾”项目以“户户有花园、空中露台”为卖点，主力户型为122—178平方米，预计国庆期间正式开盘。其营销负责人表示：“营销中心开放以来，预约量远超预期，客户对创新产品表现出强烈兴趣。”

王成锋指出，换房群体已成为新房市场消费主力。“换房不仅是空间的升级，更是生活品质的全面提升。越来越多的购房者青睐高品质住宅产品。”他认为，第四代住宅、独栋别墅、低密洋房等新产品的推出，与原有产品形成明显差距，有效刺激了购房消费。

市场分化：

刚需客群转向二手房？

在新房市场热度攀升的同时，刚需客群并未全面入场，而是大量转向二手房市场。新城片区某贝壳门店数据显示，8月二手房成交中总价120万元以下房源占比达65%，平均交易周期较年初缩短15天。

“新房单价高、户型面积大，部分楼盘总价门槛动辄200万元以上，刚需客群确实难以承受。”徐州大学路区域一位中介张师傅表示，“很多年轻家庭转而关注二手房市场，80—100平方米的小三房最受欢迎。”

价格敏感型购房者正大面积在二手房市场中寻找合适房源。从事二手房业务20多年的孟庆立分析认为，二手房具有总价低、选择范围广、性价比高等优势，“越来越多的年轻人不再拘泥于新房，而是更务实地选择适合自己的二手房。”

徐州市房地产经纪行业协会会长于健，对二手房市场持乐观态度：“市中心‘老破小’房价已回落至5000元/平方米左右，既能解决居住需求，又极大缩短通勤时间，正受到越来越多年轻人的青睐。”此外，随着价格调整，市中心名校学区房性价比凸显，成为许多学区刚性需求家庭的首选。

■记者手记

“产品主义者”的胜利

在新城片区金融集聚区的“招商序”项目，会所内健身房、茶室、书吧等配套设施一应俱全，致力于为业主打造专属社交场景。项目销售负责人坦言：“现在的客户不仅关注户型，更重视项目能否与自身生活方式相匹配。”

本轮市场反弹，本质上是一场由“产品升级”驱动的结构性重构。当房子真正回归居住本质，那些尊重土地价值、深入理解用户需求的项目，正获得市场的积极回应。

随着“金九银十”期间更多新盘入市，一场属于改善型需求的市场反攻正在悄然开启。徐州楼市，或正迎来从“量”的回升到“质”的飞跃的关键阶段。