本报记者 尹亮

深秋时节，徐州新城区金融集聚区内，高楼林立的城市天际线下，一派繁忙景象。在招商央玺小区，一套315.06平方米的大平层刚刚以719万元的总价成交，单价约22822元/平方米，创下徐州高层二手房成交价的新纪录。这笔交易在本地市场上引起了不小震动。

“这套房源的客厅面积就达到85.2平方米，比很多普通住宅的整套面积都大。”房产经纪人小李指着手中的资料介绍道，“最难得的是，虽然挂牌价839万，买家砍价120万，但最终成交价仍然坚挺，这与三年前开盘价相比仅下跌8%，在当前市场环境下实属难得。”

环顾当前徐州楼市，品质依然是新房、二手房的风向标，房地产市场韧性十足。

市场分化明显 品质项目抗跌性强

从事房产中介工作已有十年的王经理，对市场变化感触颇深。“现在徐州楼市可以说是冰火两重天。”他告诉记者，“一方面，核心地段的高品质房源价格依然坚挺，甚至能创出新高；另一方面，偏远片区的一些项目价格确实出现了明显回调。”

这种分化在数据中得到印证。今年8月，徐州市区商品住宅成交7.77万平方米，环比上涨30.39%，成交均价12569元/平方米，环比上涨4.91%。市场呈现止跌回稳态势。

在新城片区水沐玖悦府售楼处，看房者络绎不绝。上个月，这个项目以1.83亿元的销售额成为徐州楼市销冠。正在看房的市民张先生表示：“虽然市场有波动，但好地段、好品质的房子仍然值得购买。我们更看重长期的居住价值。”

改善型需求释放 产品力成决胜关键

市场分化背景下，改善型需求成为支撑市场的重要力量。在招商序项目销售中心，销售负责人告诉记者：“我们项目以199平方米、264平方米大平层为主，单价1.8万元/平方米起步，虽然价格不菲，但销售情况不错。现在只剩下几十套房源了。”

该项目设计理念前卫，以“嘉佩乐”为灵感，营造个性化奢宅，内部打造上下双环岛落客区、约2万平方米的中央园林、近3000平方米会所。这种产品力的提升，正是吸引改善型客户的关键。

同样受改善型客户青睐的还有湖东道·学府项目。该项目位于大龙湖东岸，是一线湖景房，旁边的地铁6号线预计9月通车，中医院新院已经投入使用。“现在单价1万元/平方米起就能上车，首批房源年底就交付，性价比很高。”项目销售人员介绍。

房企战略调整 精准布局见成效

面对市场变化，房企也在积极调整策略。今年1—8月，徐州销售榜前三的房企分别是万科、中海、招商蛇口。

万科徐州公司负责人表示：“我们坚持产品力制胜，目前在售项目基本代表了各个区域的产品力天花板，实景展示都不错。”据了解，万科在徐州的项目包括万科昆吾、翠湾中城、万科吾山、万科檐语间等多个项目。

中海则转变拿地策略，主要以市中心、低总价的宅地为主。中海臻如府项目负责人指出：“我们的楼面地价不高，房价相对合适，现在已经网签了180多套，市场接受度不错。”

招商蛇口的热销主要依靠新城区招商序、南区大学路的招商万科山水间。前者是徐州知名热销豪宅，后者也是南区卖得不错的项目。

新政效应显现 市场信心逐步恢复

近期，徐州卖旧换新补贴政策即将取消，市场预期正在发生积极变化。

多家楼盘宣布取消优惠、上调房价。南区的保利学府宣布取消限时优惠；新城区水沐玖悦府9月1日取消了部分优惠，上调2%房价；经开区的东樾府也收回了2%的优惠。

徐州房地产业内人士分析认为：“这些项目敢于逆市涨价，背后是对产品力的自信，也反映出开发商对市场企稳回升的判断。”

新盘蓄势待发 产品创新成亮点

金九银十之际，徐州新房市场将迎来新一轮供应潮，多个新盘即将亮相，产品创新成为最大亮点。

新城片区昆仑樾将于9月底之前公开实景示范区、下沉庭院、会所。该项目位于新城区昆仑大道上，直线距离新元大道地铁站2号口约50米，打造小高层+洋房社区，只有476套房，主力建面约122-178平方米，户户有花园，是新城片区首个“第四代住宅”。

南区新盛·未来新七里预计在金九公开实景示范区。项目位于泉山区长安路以东、三环南路以北，旁边就是地铁2号线百果园站，是一座TOD项目。作为徐州首个未来社区，新盛·未来新七里拥有很多独特优势：自带艺术商业街区，配备CCRC康养系统，拥有完整的立体景观系统。

二手房市场 以价换量 优质资产抗跌

二手房市场被视为楼市晴雨表。上半年，徐州市区卖出14390套二手房，对比去年同期涨了15.8%。不可否认的是，高成交量背后是“以价换量”，许多房东为了尽快卖房，给出的价格很合适。

但与此同时，一些优质资产却抗住了这波降价潮，有的甚至刷新小区成交纪录。徐州经开区弘阳璞樾门第最近成交一套建面约207平方米的别墅，成交总价552万，单价26540元/平方米，总价刷新小区纪录。云龙湖旁的老牌豪宅滨湖花园三期，有一套179平方米的大平层，以单价26815元/平方米、总价480万成交，价格重回巅峰。

业内专家指出：“这些案例说明，只要是地段优秀、产品品质过硬的项目，仍然具有很好的保值功能。市场调整期实际上是在挤出泡沫，让真正的好房子显现价值。”

未来展望 分化持续 品质为王

展望未来，徐州房地产市场分化趋势或将持续。核心地段、配套齐全、产品力强的项目将继续保持韧性，而偏远地区、同质化严重的项目可能面临更大压力。

即将入市的一批新项目也反映出这种趋势。锦绣云顶紧邻泉山森林公园，地块容积率约0.85，规划128套独栋别墅，打造纯低密社区；月华里位于原中山饭店地块，距离市中心商圈非常近；凤凰原将打造15-17层的小高层，采用公建化铝板外立面，自带宋风美学商业街区。

这些项目共同特点是：定位精准、产品创新、注重品质。这也为未来徐州房地产市场发展指明了方向：单纯依靠地段溢价或市场普涨的时代已经过去，产品力将成为核心竞争力。

徐州市民刘先生的话代表了很多购房者的心声：“买房是一辈子的大事，宁愿多花点钱，也要买个好地段、好品质的房子。这样的房子住得舒服，而且保值。”

正如一位业内专家所说：“房地产市场正在经历一场深刻变革，从过去追求规模速度转向现在注重质量效益。这种转变虽然会带来阵痛，但有利于行业长期健康发展。徐州楼市的表现，正是这种转型的生动体现。”