本报记者 尹亮
价格低至市场价五折的法拍房市场里，有人一夜“捡漏”圆了安家梦，有人不慎踩坑赔光保证金。普通人的机遇与风险在此激烈碰撞。
近日，张姐紧盯着电脑屏幕，指尖微微发颤。阿里拍卖网上，一套96平米的法拍房起拍价56.7万元，比市场估价低了近25万元。这是她三个月来看过的第15套法拍房，也是离安家梦想最近的一次。那份紧张，源于普通人对法拍房普遍的担忧：“网上看过太多法拍房的陷阱，真轮到自己时，心里格外没底。”
张姐的不安，映射着许多普通人面对法拍房时的复杂表情。
一边是低价的诱惑，一边是深藏的风险。法拍房，究竟是陷阱还是馅饼？记者展开了调查。
价格诱惑，法拍房成市场焦点
阿里法拍网上，一批即将开拍的法拍房吸引着众多市民的目光。
绿城紫薇公馆一套360㎡洋房以595万元起拍，单价仅1.65万元/㎡，比市场价直降7000元/㎡；翠湖御景一套127㎡平层单价1.08万元起拍，较市场价低近三成。动辄低于市场价超百万元的法拍豪宅令人瞩目，而面向刚需的法拍房同样普遍低于市场或评估价格。
“巨大的价差就是最强的磁力。”熟悉法拍房事务的孟庆立向记者指出，优质法拍房的成交价通常不超过同地段二手房价的75%，才算真正具备“捡漏空间”。
面对法拍房，购房者既期盼能遇上“优质法拍房”，又深恐误入“问题法拍房”的泥潭。
“我曾在二手房和法拍房之间犹豫，最终还是通过中介买了二手房，放弃了那套更便宜的法拍房。”市民孙先生的想法颇具代表性，“买二手房出了问题，还有中介兜底；法拍房出了问题，只能自己扛。买房是大事，不敢冒一丝风险。”
与孙先生的谨慎形成鲜明对比的是邢先生。他成功“捡漏”购得的那套法拍房，成了他津津乐道的谈资：“哪有那么麻烦？比从中介买整整省了20万！能省钱，为什么不买？”
黄金法则，普通人捡漏必备攻略
邢先生虽常分享“捡漏”的喜悦，却很少提及购买前的艰辛：为这套房，他足足花了一周时间做足功课才最终拍板。
他的手机里，收藏了十多个专业人士讲解法拍房的视频；关于房产的抵押、查封状态、物业欠费、原房主情况等关键信息，更是几经周折才调查清楚。
“我不仅分白天、夜晚、雨天多次实地看房，还向好几个邻居打听了原房主的情况，才下定决心。”邢先生解释道，白天看采光，夜晚观察是否有人居住（亮灯情况），雨天则重点排查渗漏隐患。
即便如此谨慎，他依然聘请了一位法拍房专业人士进行最终把关。
“过程虽费周折，但结果绝对值得。省下的20万差价，足够我把房子重新装修一遍了。”邢先生这套房在朋友间的评价几乎一致：太值了！
孟庆立提醒有意购买法拍房的购房者，务必像邢先生那样做足功课，最好在业内人士指导下参与竞拍，以最大程度规避风险。
“切勿被法拍房的低价蒙蔽双眼，更要关注其背后的隐性成本。拖欠的物业费、需补缴的税费、房产是否被占用等问题，往往会让购房者额外耗费大量时间和资金。”孟庆立特别强调，“尤其要警惕那些低于市场价一半以上的‘神价房’，绝大多数都存在硬伤或隐藏着更大的陷阱。”
隐形陷阱，那些看不见的成本
近日，江苏永伦律师事务所吴佩律师接到市民王先生的法律咨询：他购买的法拍房，原房主以各种理由拒绝腾退，导致他无法入住。
吴律师建议购房者，若遇拒不腾房的情况，首先应尝试理性沟通，避免发生冲突。沟通无果后，可向法院提交《强制执行申请书》，要求下达《限期腾退令》，明确腾房截止日期及逾期后果。法院通常会在15日内发布腾房公告，并协调公证、搬家公司等制定清场计划。
此外，购房者还可向供水、供电、通讯等部门申请终止相关服务，进一步压缩原房主的居住条件。
“原房主占房的情况，通过法院执行部门协助腾房相对不难。棘手的是收房后发现屋内住着租客，且手握动辄十年甚至更长的租约，并声称已一次性付清全部租金。”吴律师表示，这种情况往往需要通过诉讼解决。
“一般来说，‘长租约法拍房’的租约大多无效，可通过诉讼等途径解决。但若租约被法院认定有效，购房者则无权要求租客搬离。”业内人士指出，“长租约法拍房”堪称最大的隐形陷阱。
此外，法拍房还可能存在落户困难、学区资格存疑，以及各种历史欠费等隐形风险。
结语：风险与机遇并存
邢先生成功“捡漏”的经历成为他得意的谈资，而王先生紧锁的眉头则无声诉说着法拍房市场的另一面——风险与机遇始终并存。
尽管已经实地勘探5次，做足一周功课，在泉山区一家法拍房指导机构里，张姐仍在反复追问同一个问题：“这套房子，真的没有其他风险了吧？”
法拍房数量持续攀升，机遇与风险的激烈碰撞，激荡在无数怀揣安家梦想的购房者心头。
这正是当前法拍房市场最真实的写照。
诚如一位业内人士所言：“即便是最资深的从业者，最多也只能帮助购房者规避99%的风险。那剩余的1%，仍需购房者自行承担。”
是勇敢面对风险，还是选择远离这个市场？最终的选择权，紧握在每一位购房者自己手中。
延伸阅读：
为什么法拍房这么便宜？
法拍房缘何成为价格洼地？记者采访了相关业内人士。
根据相关法规规定，法拍房的拍卖定价需遵循递减原则。首次拍卖的起拍底价通常设定为评估价或市场价的80%左右，本身就具备一定的价格吸引力。
若首次拍卖流拍，法院通常会在30天内启动二次拍卖，起拍价直接降至首次起拍价的80%。例如，一套评估价100万元的房产，一拍起拍价70万元流拍后，二拍起拍价可能低至56万元。
二次流拍后，法院会在60天内组织第三次拍卖（三拍），起拍价再次下浮20%，此时价格已极具诱惑力。但需注意：三拍并非必经程序，部分法院在二拍流拍后会直接进入变卖阶段。
业内人士分析指出，法拍房固有的风险性劝退了许多潜在买家，导致其受众远少于二手房和新房市场，这客观上增加了流拍的可能性。
同时，不少竞拍者深谙降价规律，往往选择在首次拍卖中持币观望，押注次轮降价，这进一步推高了首拍流拍的概率。
正是上述多重因素共同作用，造就了法拍房诱人的价格优势。