本报记者 尹亮

一套110平方米的“三居室”，实际套内面积仅61平方米左右，公摊占比高达45%——曾几何时，类似新闻不绝于耳，呼吁房屋按套内面积计价的呼声更是一度成为热点。

然而近段时间，“套内面积”一词在市场上几乎销声匿迹。

“随着容积率计算方式调整，高得房率成为现实，动辄90%左右，甚至超过100%的得房率不断涌现，此时建筑面积可能更受‘青睐’，套内面积一词自然提及得越来越少。”业内人士分析指出，在其他城市，得房率达140%、200%的楼盘已屡见不鲜。在政策支持下，徐州房地产市场也正出现此类情况。当得房率轻松突破100%，对于务实的购房者而言，套内面积似乎已不再重要。

在新城片区，某楼盘最大户型空间使用率接近105%。业内人士预计，此类情形将愈发普遍。

曾经牵动万千购房者神经的套内面积计算，正在这百分比数字的“魔术”中悄然退场。

容积率规则松绑

高得房率时代来临

自2023年起，陆续有城市推出新政策，调整容积率计算规则，增加了赠送面积的可能性。阳台、入户花园等区域获得更大设计自由度，高得房率由此成为可能。

2024年12月，徐州市自然资源和规划局发布最新《徐州市建设项目容积率计算规定（试行）》，让开发企业能够放开手脚打造高品质住宅产品。新规鼓励丰富住宅套型设计，优化了住宅阳台面积计容规则，新增挑空平台、空中共享平台的容积率计算办法；同时鼓励提升公共环境品质，细化了建筑底层架空层计容要求，明确了不计容的公共服务设施类型。

新规实施，为高得房率“松绑”。

“政策放开前，我们设计户型如同戴着镣铐跳舞。”徐州市市政设计院高级工程师满建琳解释道，过去提升得房率困难重重，新规出台后，得房率可实现大幅跃升，这对追求实际使用面积的购房者无疑是一大利好，也能让开发企业的产品更受市场青睐。

记者了解到，受益于容积率计算规则调整，众多一二线城市已推出诸多“高得房率”产品。

业内人士表示，楼盘通过“赠送面积”让购房者获得更多实用空间，这对购房者而言极具吸引力。

“当楼盘销售遇阻时，高得房率的提振效果立竿见影。”南区某楼盘营销负责人坦言，得益于新规，其项目凭借高于周边楼盘的得房率产品，销售成绩领跑整个板块。

被遗忘的套内面积

数字魔术下的消费心理

“2025年新规划的楼盘都是容积率计算规则调整的受益者，产品得房率天然高于以往，这种情况下，几乎无人再细究套内面积的具体计算了。”新城片区某楼盘负责人道出了市场变化。

这位负责人身后，置业顾问正向客户推介：“我们最大户型空间使用率接近105%。”

这一数字直击购房者魏先生心坎：“旁边楼盘得房率仅73%，即便能使用的面积等同于建筑面积，也相当于房价打了7.3折。”

魏先生表示，曾经看中其他楼盘的满意之处，在如此高的使用率面前也黯然失色。

业内人士介绍，徐州得房率接近甚至超过100%的楼盘相对较少，但在浙江、福建等地，得房率超过150%乃至200%的楼盘早已屡见不鲜。

“未来徐州房地产市场，提升得房率将成为楼盘主要竞争手段。”满建琳认为，即使在当前市场环境下，房价仍是普通家庭的最大宗支出。在同等建筑面积下获得更多可用空间，吸引力巨大，这将倒逼开发企业研发更多高得房率产品。

与此同时，新规实施前建造的楼盘将面临更严峻挑战。“如果新房得房率持续走高，对得房率较低的二手房也将形成巨大冲击。”徐州市房地产经纪行业协会会长于健指出。

数字背后的真相

高得房率≠零公摊

业内人士强调，高得房率并不等同于没有公摊，其本质是通过赠送面积覆盖甚至超过公摊面积。

“公摊面积并未消失。不仅如此，公摊面积过小会显著影响居住体验。”满建琳举例说明，一套房子公摊面积为20平方米，若赠送面积超过20平方米，所谓“得房率”便超过了100%。

一位业内人士直言不讳：“得房率超100%只是营销话术。消防通道、电梯井、楼体等公共区域必然存在，其成本也必然计入建筑面积。新规下的赠送与半赠送面积，实则是开发商的‘魔术’手法本质。”

业内人士普遍认为，公摊面积在很大程度上决定了居住舒适度。在没有赠送面积的时代，消费者对公摊大小一目了然；一味强调高得房率，反而可能让真实的公摊面积成谜。

“一旦高得房率成为开发企业追逐的焦点，挤压公摊规模、扩大赠送面积便可能成为普遍做法。”一位业内人士表达了对恶性竞争的担忧：这迫使开发商为降低公摊成本，大幅缩减小区公共设施规模——例如减少电梯数量、压缩公共楼梯、过道及门廊空间，使其变得狭窄阴暗。“这不仅将极大损害业主居住体验，长远更会拖累房产价值。这种情况下，即便赠送再多面积，也无法弥补生活品质的牺牲。”

徐州市房地产业协会副会长、秘书长王成锋指出，在“好房子”时代，持续提升居住体验是首要目标。“绝不能因数字游戏而牺牲居住品质。”王成锋强调。

记者手记：高得房率应服务于生活本身

“好房子”时代已然来临。“好房子”的本质在于提升居住幸福感，无意义的数字游戏显然与之背道而驰。

高得房率本身并非坏事，它让购房者获得更多实际可支配空间。但购房者更应收获的是与之匹配的舒适指数。

购房者渴望更多赠送面积，但这面积需真正送到心坎上，能被有效利用，而非沦为一场数字游戏。

真正有价值的高得房率，应是利用更多、更实用的赠送空间，覆盖那些旨在提供更舒适社区生活的公摊面积。

毕竟，房子不仅是墙内的天地，更在于墙外的整个生活。