本报记者 尹亮

2025年，“好房子”成为房地产市场最炙手可热的词汇。

近日，江苏省《住宅设计标准》（征求意见稿）正式向社会公开征集意见。这份长达百余页、超过7万字的技术文件，看似充满专业术语，却承载着千家万户对“好房子”的期待。

“这不是改一个技术条款那么简单。”徐州市市政设计院高级工程师满建琳在接受记者采访时表示，“这是一场从房子到生活、从指标到理念、从管理到民生的深层变革。江苏省《住宅设计标准》正式实施后将深刻改变房地产市场的方方面面。”

居住品质的立体升级

在徐州经开区工作的白领林女士至今记得五年前搬进老小区时的情景：房子层高仅2.6米，厨房、卫生间吊顶后，感觉特别压抑。

这种情况随着住建部《住宅项目规范》实施后得到缓解，按照国家标准，新建住宅将不再有3米以下的层高。此次江苏省《住宅设计标准》更是明确，住宅层高不低于3.1米，相比国家标准再次提升10厘米。

在紫宸公馆样板房，划上了两条线，下面一条是2.8米层高线，上面一条是3米层高线，再上面是这个项目3.15米的真实层高。“不对比不知道，3.15米才是真的敞亮。”几乎每一位参观者都会由衷感慨。

新标准将新建商品住宅层高下限再次提升至3.1米，并明确：设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的住宅，层高不应小于3.15米。

市民王先生对噪声非常敏感，他翻阅《住宅设计标准》后发现，新规对噪声提出了明确要求：昼间卧室内的允许噪声级A声级不应大于45dB；夜间卧室内的允许噪声级A声级不应大于37dB；起居室（厅）的允许噪声级A声级不应大于45dB。同时明确，电梯不应紧邻卧室布置。当受条件限制，电梯不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声、减振的构造措施。“再也不怕晚上被噪声吵醒了。”王先生对新规表示非常欢迎。

业内人士表示，从住有所居到住有宜居，《住宅设计标准》是一场关于居住品质的立体升级，全方位为“好房子”保驾护航。

关注生活各种细节提升

为了解决现代住宅因户型开阔、楼板跨度大而日益突出的楼板振动问题以及四代住宅建设需要，《住宅设计标准》新增了阳台、露台的建设标准。

新标准给出了空中花园的定义：以住宅的空中平台（露台）为依托，通过种植树木花草、布置园路、布置休憩游乐设施、布置人文小品等创造出的满足休闲、游憩和文化生活需要的园林空间。新标准明确，阳台部分楼板厚度不应小于100mm，其余部分楼板厚度不应小于120mm。当楼板计算跨度大于5米时，应采取措施加强刚度设计，确保结构安全及使用性能。

植被方面，屋顶绿化种植、屋面或露台绿化应选择适应本地气候品种，宜用根系浅、耐寒耐贫瘠、抗风性强的植物品种。

“它标志着结构设计理念从单一的‘保安全’向‘安全与舒适并重’的转变。”满建琳认为，这是建筑行业技术进步和居住品质要求提升的必然产物。

新标准鼓励在居住区规划布局时预留无人航空器（无人机）起降场、配送接收点等低空物流配送所需的基础设施空间和物理条件。业内人士表示，新标准将推动新型基础配套设施体系建设，鼓励地方政府将低空基础设施纳入城市建设规划，加强与城市运输系统连接。

关于建筑外墙保温，新标准明确，外墙保温系统宜采用保温结构一体化、自保温及内外保温一体化体系，外保温工程在正常使用中不应发生脱落。满建琳表示，这将彻底杜绝外墙保温脱落的隐患发生。

新标准对室内装修材料甲醛释放量提出新要求：装修材料应采用环保、安全、耐久、防水、防污、防滑、抗菌性能好的绿色建材，并应符合相关标准的规定。装修材料宜采用可再循环、可再利用、再生（速生）的材料。

业内人士认为，新标准细节满满，关注生活的方方面面。

以“好房子”保障“好生活”

在总平面交通组织方面，新标准提出了更高要求：总平面交通组织宜采用“人、车、非机动车”分流设计，合理规划地上、地下归家流线，打造无雨归家流线。合理规划出租、搬家、急救、快递、垃圾清运等不同车辆的动线。

新标准提升了智慧家居系统的设计要求，将原条文中的推荐性条款“成品房可设置智慧家居系统”，修订为要求“应设置智慧家居系统”。并对宽带、WiFi、空气品质监测、场景控制功能、家电控制功能等方面作出了相关规定。

新标准根据《数字家庭指导意见》，增加居民通过数字家庭获得社会化服务、申办政务服务的相关规定：数字家庭应具有居民线上获得社会化服务的功能以及居民线上申办政务服务的功能。

业内人士表示，在不久的将来，居民可通过智能交互终端线上获取家政、医疗护理、快递收寄等社会化服务及自然灾害预警等公共信息。

新标准明确，有条件时，住宅套内宜设置独立的家政间，净宽不应小于1.50米。

满建琳告诉记者，新标准满足全龄使用和无障碍居住生活需求。新标准要求，住宅设计应体现以人为本的思想，按相关要求建设社区配套服务设施，满足全龄使用和无障碍居住生活需求，促进完整居住社区建设，营造舒适宜居、智慧便捷、全龄友好、健康活力的居住社区。

结语：住宅向高质量迈进

一纸标准，既是政策导向的体现，也是市场逻辑的映射。

业内专家普遍认为，《住宅设计标准》的修订不是限制开发，而是引导市场重构价值认知、产品体系和企业竞争力。“谁最早适应，谁就是新周期的赢家。”某房企负责人坦言，“拿地不再是终点，设计才是开局。”

对购房者而言，这意味着居住品质的普遍提升。“过去买房看沙盘，现在看图纸、看样板、看生活细节。”市民王女士说。

对政府来说，这也是推动住房“质”的跃升、筑牢民生之基的重要手段。未来的“好房子”不仅要满足人民住有所居，更要住有所优。

在政策引导与市场共鸣的互动中，未来住宅正向高质量发展迈进。