本报记者 徐厚正

小区无地下车位，停车问题却井然有序；传统路灯变成太阳能路灯，市民无需再缴纳该项电费；因权属的逐步清晰，一间间配套用房的租赁收益，回归全体业主手中……这些场景发生在一个已交房20余年的老旧小区中。今年以来，我市大力推行基层居民自治组织（业委会、物管会）建立，近日，记者走进鼓楼区环城街道万隆公寓，看鼓楼区优秀基层居民自治组织参与小区基层深度治理案例。

老旧小区改面子更要“美”里子

近年来，鼓楼区老旧小区改造取得了实质性的成果，然而改造后的小区虽硬件设施焕然一新，但停车难、车辆充电难、物业服务弱等多种问题仍无法有效缓解。2023年9月，以万隆公寓老旧小区改造监督小组为“班底”的万隆公寓首届物管会成立，由一名主任、两名副主任及10名成员构成，其中含7名党员。

“改造后的小区焕然一新，我们住在小区里希望拥有更高品质的生活。”万隆公寓物管会主任孙安勇介绍，成立物管会后，物管会的原则是保证物业公司和业主双方的利益，不会偏袒任何一方。在一群热心人的团结和组织下，物管会逐渐成为居民和物业公司沟通的桥梁，居民有问题可以直接反馈至物业公司，或者物管会协同物业公司处置小区存在的问题；若是部门业主享受了物业服务却拒绝缴纳费用，物管会成员会进行教育和宣导。

在实际工作刚开展时，万隆公寓物管会也面临业主观念难以转变的困难，如一向无人管理的小区，突然正规起来，如一楼私开后门、圈地种菜、车辆随意停放、飞线充电等诸多问题。物管会副主任王同华告诉记者：“面对态度不好的业主，我们会采取多种协同措施，即便得罪人，也要维护全体业主的利益。”

公共收益翻番，硬件设施文体活动两开花

“小区一共441户业主，却没有地下车库，即便地上可利用空间全部合理规划车位，也很难确保户户有车位，我们只得遵循‘谁付费谁享受’和‘先到先得’的原则。”王同华说，地上停车位经历专业公司划拨、规划调整和权属调查等多个环节，小区红线范围内（小区内部及东南角商户前）最终划定180余个车位，最大限度确保业主的停车诉求。

此外，面对业主一楼私开后门、圈地种菜等现象，物管会联合物业公司、社区、城管和片警多方联动，杜绝此类现象发生。据孙安勇介绍：“以往小区配套用房权属不清，曾有一间用作商铺的房子往年仅1000元/年的租金，后来通过调取规划得知属于配套用房，上调租金后，给全体业主增加了5万元/年的公共收益。”

据不完全统计，在物管会的有效管理下，小区停车位、充电桩、配套用房出租等多种收益超20万元。“根据《中华人民共和国民法典》规定，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”孙安勇告诉记者，每逢各种节日，物管会都会组织送春联、送汤圆、包粽子等多种文娱活动，还会组织慰问老年人、军人烈士家属等活动。

党建引领，更好地维护小区业主的资产

为何万隆公寓基层居民自治组织能将小区治理得面面俱到？苏电社区主任李倩认为：“物管会成员中党员占比超50%，充分发挥党员先锋模范作用，业主信任党员，便会信任物管会，继而信任物管会所做的决议。”

此外，为发挥党建引领的作用，物管会的成员积极提升自我知识水平。“主管部门定期为我们组织培训相关法律条文，在具体事件的执行和操作上给予支持，为我们基层治理提供政策和指导。”孙安勇说。

面对业主对物业公司跑路的顾虑，孙安勇举例说：“我们小区的物业费是存放在物管会账户里的，物业公司的费用支付受物管会监管，业主不用担心物业费的安全。”

据了解，为更好地维护业主的资产，下一步，万隆公寓物管会将加大配套用房的厘清权属工作，将配套用房握在业主手中。此外，还将设置爱心助农点，即解决农产品进城销售的难点，也为业主采买蔬果提供便利。“我们还要在配套用房建设食堂，关注小区‘一老一小’的生活。”孙安勇说。

鼓楼区房产服务中心党委书记褚庆龙表示，近年来，鼓楼区房产服务中心加强对小区基层自治组织物管会的培育组建，形成小区治理合力。民事民议、民事民办、民事民管，接下来，鼓楼区将以万隆公寓物管会为基点，构建基层治理共建共治共享新格局。