本报记者 尹亮 实习生 李旭龙

在徐州这座历史悠久又充满活力的城市，房地产市场正迎来一场前所未有的变革。随着人们生活水平的提高和对居住品质要求的提升，“好房子”的定义也在不断被重新书写。“好房子”不再仅仅是钢筋水泥的堆砌，而是融合了地段、户型、容积率、得房率、物业服务等多维度的居住体验升级。

面对2025年徐州楼市“品质竞争时代”的来临，购房者需以更精准的眼光、更系统的策略，在迭代的房地产产品中捕捉与自身需求契合的“理想居所”。

政策红利：购房者的“隐形杠杆”

2025年徐州楼市政策工具箱持续发力，善用政策可省下“真金白银”。

卖旧换新补贴：最高1.2%的“换房红包”。自2023年2月27日起至2025年12月31日，徐州主城区范围内出售商品住房并在2023年7月1日至2025年12月31日期间购买新建商品住房的个人（家庭）可享受一定补贴。根据新政策，购买新建商品住房面积为140平方米及以下的个人（家庭），将按合同价的0.8%给予补贴；面积为140平方米以上的，将按合同价的1.2%给予补贴。

公积金新政策：切实减轻购房负担。2025年，市公积金中心连续优化调整公积金政策，通过降首付、扩大区域协同、降利率、调整使用套数等覆盖广、力度大的“组合拳”减轻购房负担，让更多人享受公积金购房福利。

人才购房券：最高30万元的“城市补贴券”。在我市市区纳税的企业、市重大科技创新平台就业的高校毕业生、全职引进的专业技术人才和技能人才，在我市购买首套新建商品住房的，按博士、硕士、本科、大专对应标准分别发放30万、12万、8万和5万元的购房券。

不了解政策福利，等于白白扔钱，在购房时，一定要根据自身情况吃透政策红利。

地段为王：锚定城市发展的“黄金坐标”

地段是房子的“灵魂”，徐州的“一城多核”格局让区域价值分化愈发明显。

地铁与快速路的交会处，是徐州购房者最青睐的“黄金十字”。例如，大学路板块因地铁4号线（在建）的贯通，成为刚需家庭的首选，通勤效率与房价性价比形成完美平衡。而新城片区依托地铁6号线、2号线，吸引了大批改善型购房者，其房价涨幅连续三年领跑全市。

“名校旁”始终是徐州家长的执念。鼓楼区的民主路小学、大马路小学，云龙区的青年路小学，泉山区的少华街小学、星光小学等优质学府周边，即便房龄超过10年，二手房价格仍坚挺。但需注意，政策规定学区划分以交付后教育部门公告为准，购房者需警惕开发商的“名校旁”模糊宣传。

云龙湖、泉山森林公园等生态资源密集区，徐州高新区、徐州经开区的产业优势，都是置业的优选。离家近、离景区近永远是房产最优解。

需要注意的是，没有兑现的配套相比已经兑现的配套更加“值钱”——已经兑现的配套已经在房价中体现，没有兑现的配套才是未来的红利。

户型与得房率：寸土寸金的“空间魔术”

在房价趋稳的当下，户型设计与得房率直接决定居住品质。

得房率：看不见的“隐形房价”。新的项目按照新的容积率计算规定，天然有着更高的得房率，更好的得房率意味着更高的利用率，在高品质楼盘开发时代，得房率是鉴别好房最直观标准之一。但购房者需警惕“高得房率陷阱”：部分开发商通过压缩楼道、电梯尺寸实现数据美化，牺牲公共空间舒适度。

功能分区：从“够住”到“住好”。刚需家庭：优先选择“三开间朝南”的方正户型，主卧与次卧分离设计保障隐私；改善型需求：关注家政间、双联阳台、独立玄关等细节，提升生活仪式感；多代同堂：选择“双套房”或更多房间户型，满足家庭居住需求。

容积率与社区密度：低密生活的“奢侈门槛”

容积率是衡量居住舒适度的核心指标，徐州房地产市场正从“高周转”转向“低密改善”。

容积率≤1.5：洋房与叠墅的“特权区”。近年来，地块容积率明显下降，如果容积率≤1.5，未来将主打洋房产品，将与周边高层社区形成鲜明对比。这类项目虽单价较高，但凭借私密性和景观资源，成为高品质生活利器。

容积率2.0：刚改群体的“平衡点”。小高层与高层混合社区仍是市场主流，但设计更注重园林景观与公共空间。景观更好、生活配套更丰富的社区将是刚改群体的首选。

物业：好房子的“终身服务商”

物业水平决定房子十年后的价值，徐州市场正经历从“收费战”到“服务战”的转型。

保安、保洁、保修、保绿、客服是物业的“基本功”。2025年徐州多个小区因降低增值服务费引发争议，业主普遍认为“与其支付高价保洁上门服务，不如确保楼道每日清扫”。

人脸识别门禁、智能喷淋系统、机器人巡逻等技术应用，让部分小区在降费同时提升效率。例如某项目通过智能系统减少30%安保人力，将节省成本反哺绿化维护。

优质的物业服务可以提升居住舒适度，买房时要问清楚物业收费标准，购房者应按照“质价相符”原则选择收费合理、服务优质的物业公司，避免因物业费过高或过低而影响居住体验。

结语：好房子——与生活共鸣

一套好房子不仅是遮风挡雨的居所，更是与城市共成长的生活容器。它可能在地铁站旁的烟火巷陌，承载着年轻夫妻的通勤日常；可能在低密洋房的露台上，映照着退休教师的湖光山色；也可能在智慧社区的AI管家服务中，守护着三代同堂的其乐融融。

购房者的理性抉择，终将指向一个答案：好房子，让每一个平凡日子闪闪发光。